Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung -  gemäß Neufassung des WEG zum 1. Dezember 2020
 

1. Einführung
Wenn ein Beschluss nicht fristgemäß angefochten wird, ist er wirksam - auch wenn er rechtswidrig ist. Dies ist der Grundsatz.

Die Beschlussanfechtung muss binnen eines Monats seit Beschlussfassung gerichtlich geltend gemacht werden (§ 45 WEG).
Entscheidend für den Beginn der Monatsfrist ist das Datum der Beschlussfassung, also derjenigen Eigentümerversammlung, auf welcher der Beschluss gefasst worden ist.
Gleichgültig ist grundsätzlich das Datum des Protokolls der Eigentümerversammlung. Nur in sehr seltenen Fällen kommt eine Anfechtung nach Ablauf der Anfechtungsfrist in Betracht.
Entscheidend für die Einhaltung der Frist ist  der – tatsächliche – Eingang der Anfechtungsschrift bei Gericht. Die Einhaltung der Frist wird also in keiner Weise durch einen Brief an die Verwaltung oder den Verwaltungsbeirat bewirkt.
Nur in seltenen Ausnahmefällen, bei besonders gravierenden Fehlern, kommt Beschlussnichtigkeit oder das Vorliegen eines sogenannten Nichtbeschlusses in Betracht. Nur in diesen seltenen Fällen ist der rechtswidrige Beschluss von allein und ohne Weiteres unwirksam.
Nur wenn das Gericht die Rechtswidrigkeit des Beschluss feststellt und den Beschluss aufhebt, kann man sich auf die Unwirksamkeit des Beschlusses berufen (§ 23 Absatz 4 WEG). Andernfalls sind z.b. die Festetzungen von Vorschüssen oder Nachzahlungen von Kostenbeiträgen (Hausgelder nach Wirtschaftsplan bzw. Jahresabrechnung) nicht mehr angreifbar. Der betroffene Eigentümer kann sich nach Ablauf der Anfechtungsfrist nicht mehr auf Fehler der Abrechnung berufen und muss zahlen.

Auch bei sogenannten Negativ-Beschlüssen ist die Anfechtung des Beschlusses oft notwendig: Wenn z.b. der Antrag eines Eigentümers auf Durchführung einer bestimmten Instandsetzungsmaßnahme (z.b. Sanierung des Kellers wegen eindringender Nässe) durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer abgelehnt wird, spricht man von einem Negativ-Beschluss. Um sich die gerichtliche Durchsetzung der Durchführung der Sanierungsmaßnahme offen zu halten, sollte in der Regel auch hier die gerichtliche Anfechtung erfolgen.
2. Typische Fehler von Beschlüssen

Im Hinblick auf die Übersichtlichkeit und wegen der unterschiedlichen Rechtsfolgen kann zwischen Verfahrensfehlern (formell-rechtliche Fehler) und materiell-rechtlichen Fehlern unterschieden werden.
Bei formell-rechtlichen Fehlern geht es um Fehler, die das Verfahren der Beschlussfassung betreffen. Es geht um Fehler, die gewissermaßen auf dem Weg zur Beschlussfassung eingetreten sind (z.b. Fehler der Einberufung zur Versammlung, Anwesenheit Unbefugter in der Versammlung). Materielle Fehler betreffen dagegen den Inhalt des Beschlusses: Kann z.b. über den betroffenen Gegenstand überhaupt ein Beschluss gefasst werden, oder ist eine Vereinbarung unter Einschluss aller Eigentümer notwendig? Oder widerspricht die Beauftragung eines bestimmten Handwerkers mit Instandsetzungsarbeiten dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, weil das Angebot des Handwerkers unangemessen teuer ist?

Bei bloßen Verfahrensfehlern scheidet ausnahmsweise eine Aufhebung des Beschlusses aus, wenn sich der Fehler nicht auf das Ergebnis ausgewirkt hat. Es muss jedoch feststehen, dass der Beschluss auch ohne den Verfahrensfehler mit demselben Inhalt gefasst worden wäre.

Ein Verfahrensfehler kann etwa in folgenden Fällen vorliegen:
  • Der Gegenstand des betroffenen Beschlusses wurde in der Einladung nicht oder nicht hinreichend konkret bezeichnet (§ 23 Absatz 2 WEG).
  • Die Einladung wurde nicht an alle Wohnungseigentümer geschickt.
  • Die Einladungsfrist von grundsätzlich drei Wochen (§ 24 Absatz 4 WEG) wurde nicht eingehalten.
  • Die Einladung erging nicht in Textform (§ 24 Absatz 4 WEG, § 126b BGB).
  • Eigentümerversammlung zu unangemessener Zeit oder an einen ungeeignetem Ort
    Der Versammlungsort und -Raum muss groß genug und durch alle Eigentümer gut zu erreichen sein. Er muss so eingerichtet sein, dass die Einhaltung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit der Versammlung (s.u.) hinreichend gewahrt ist.
    Onlineversammlungen nach der Neuregelung des § 23 Absatz 1 Satz WEG (WEG-Reform) sindlediglich zulässig, wenn dies - zuvor - durch Beschluss ausdrücklich bestimmt worden ist. Der Beschluss zur Einführung von Onlinversammlungen muss also vorher auf die klassische Weise, durch reale Versammlung oder durch einen sogenannten Umlaufbeschluss nach § 23 Absatz 3 (Allstimmigkeit ist erforderlich) erfolgt sein. Die rechtlichen Anforderungen an die technische Umsetzung solcher Versammlungen sind m.E. noch nicht hinreichend geklärt. U.a. sind hier Verstöße gegen den Grundsatz der Nichtöffentkeit der Versammlung naheliegend, s.u.. Auch das Recht auf (durchgehende und störungsfreie) Teilnahme an der Versammlung und Ausübung des Rederechts in der Versammlung muss technisch gewährleistet sein.
  • Fehlende Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung wegen mangelnder Teilnahme - "Ein-Mann-Versammlung"?
    Nach § 25 Absatz 3 WEG alter Fassung galt, dass die Eigentümerversammlung nur beschlussfähig war, wen die erschienenen Eigentümer oder deren Vertreter mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert haben.
    Diese Regelung wurde durch die Neufassung des WEG, die zum 01.012.2020 in Kraft getreten ist, ersatzzlos gestrichen. Nun sind sogar sogenannte "Ein-Mann-Versammlungen" grundsätlich möglich. 
    Wenn die Verwaltung die Einladung zur Versammlung allerdings so formuliert, dass die Eigentümer nicht wirklich eingeladen und zum Kommen aufgefordert werden, sind dort gefasste Beschlüsse eventuell nichtig (AG München, Urteil v. 19.11.2020 – 483 C 8456/20 WEG).
  • Anwesenheit eines „Unberechtigten“ in der Eigentümerversammlung:
    Grundsätzlich ist die Eigentümerversammlung nicht öffentlich.
    Gäste dürfen allenfalls nur nach entsprechendem Mehrheitsbeschluss zur Geschäftsordnung teilnehmen.
    Auch Familienmitglieder, also Ehegatten und Kinder sind Gäste und dürfen grundsätzlich nicht teilnehmen. Wenn die Versammlung an einem öffentlichen Ort, im allgemeinem Gastraum einer Gaststätte oder im Freien stattfindet, ist ein Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit unvermeidlich.
    Problematisch sind insoweit Online-Versammlungen nach § 23 Absatz 1 Satz 2 WEG neuer Fassung nach der WEG-Reform 2020. Es erscheint fraglich ob und durch welche technischen Vorkehrungen sichergestellt werden kann, dass Unberechtigte mithören bzw. teilnehmen und einzelnen Eigentümer oder alle teilnehmenden Eigentümer in ihrer Willensbildung und -Kundgabe beeinflussen.
  • Verstoß gegen das Stimmverbot eines Eigentümers:
    Nach § 25 Absatz 4 WEG ist ein Wohnungseigentümer vor allem nicht stimmberechtigt, wenn es um den Abschluss eines Vertrages der Gemeinschaft mit ihm oder um einen Rechtsstreit der Gemeinschaft gegen ihn geht. Z.B. darf ein Eigentümer nicht mit abstimmen, wenn es um den Abschluss eines Handwerkervertrages der Eigentümergemeinschaft mit diesem Eigentümer geht.  Auch wenn über die Einleitung gerichtlicher Maßnahmen gegen einen Eigentümer abgestimmt wird, der mit seinen Hausgeldzahlungen in Verzug ist, darf dieser Eigentümer nicht mit abstimmen.
Typische materielle Fehler der Beschlussfassung. Materiell-rechtliche Fehler führen grundsätzlich zur Aufhebung des Beschlusses im gerichtlichen Anfechtungsverfahren, wenn nicht ausnahmsweise sogar die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt wird. Ein materiell-rechtlicher Fehler kann z.B. in folgenden Fällen vorliegen:
  • Kostenumlage nach falschem Umlageschlüssel:
    Eine fehlerhafte Kostenumlage kann insbesondere Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen bzw. die daraus folgenden Zahlungspflichten der Eigentümer  gemäß § 28 WEG (Hausgeldzahlungen) betreffen. Aber auch bei Beschlüssen über Instandhaltungsmaßnahmen (§ 19 Absatz 2 Nr. 2 WEG) oder bauliche Veränderungen (§§ 20, 21 WEG) können die Kosten falsch umgelegt sein.
    Fehlerhaft kann z.b. die Kostenumlage nach Zahl der Wohnungen statt Miteigentumsanteilen sein. Entscheidend ist welcher Umlageschlüssel sich aus dem Gesetz oder der Teilungserklärung ergibt. Grundsätzlich sind Kosten gemäß § 16 Absatz 1 WEG nach Miteigentumsanteilen umzulegen.
    In Teilungserklärungen können auch spezielle Regelungen zur Umlage von einzelnen Kostenarten enthalten sein. Es kann u.a. geregelt sein, dass die Instandsetzungskosten für Fenster, Dachfenster, Wohnungsabschlusstüren etc. alleine von den betroffenen Eigentümern getragen werden. Oder es kann geregelt sein, dass die Kosten für spezielle Einrichtungen und Sondereinbauten (z.B. für die Beheizung, Feuerschutzschutz, Dachgauben) nur von denjenigen Eigentümern getragen werden, deren Wohnung oder Teileigentum davon (in besonderem Maße) profitiert.
  • Kostenumlage einer Instandhaltungsmaßnahme auf die Gemeinschaft, obwohl Sondereigentum betroffen ist.
  • Bestellung eines Hausverwalters bei fehlender Eignung oder Zertifizierung:
    Es kann z.b. ein Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 18 Absatz 2 WEG, 19 Absatz 1 WEG) vorliegen, soweit klar ist, dass der betroffene Verwalter bereits in der Vergangenheit in die eigene Tasche gewirtschaftet hat.
    Nach dem neuen WEG kann auch fehlende Zertifizierung des Verwalters nach § 19 Absatz 2 WEG i.V.m. § 26a WEG Anfechtungsgrund sein.
  • Abschluss eines Verwaltervertrages:
    Falls z.b. durch den Vertrag dem Verwalter Rechte eingeräumt werden, die diesem nicht gebühren oder Verwalterentgelte zugesprochen werden, die offensichtlich überzogen sind, kann ein Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Absatz 3 WEG) vorliegen.
  • Vergabe eines (technisch unzulänglichen) Instandsetzungsauftrages ohne vorige Einholung notwendiger Vergleichsangebote oder Gutachten:
    Bereits formell rechtlich sollten mehrere Angebote unterschiedlicher Handwerker beigezogen werden, bevor Beschluss zur Beauftragung eines bestimmten Handwerkers gefasst wird. Bei bautechnisch komplexen Instandsetzungen (z.B. Balkonsanierung an denkmalgeschütztem Altbau) ist darüber hinaus an erster Stelle ein sachverständiger Architekt oder Bauingenieur zu beauftragen, der in einem Leistungsverzeichnis niederlegt, welche Maßnahmen notwendig und technisch geeignet sind.
  • Vergabe eines Instandsetzungsauftrages zu überhöhtem Preis:
    Es kann ein Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 18 Absatz 2 WEG, 19 Absatz 1 WEG) vorliegen, wenn z.b. andere Handwerker die notwendigen Arbeiten zu einem wesentlich günstigeren Preis angeboten haben.
  • Beschluss über eine „Renovierungsmaßnahme“, die weder eine bloße Instandhaltung noch Instandsetzung betrifft und die auch nicht als bauliche Veränderung nach § 20 WEG neuer Fassung zulässig ist (und über die nicht nach § 20 WEG und dessen Voraussetzungen Beschluss gefasst ist).
  • Beschlüsse zur Änderung der Teilungserklärung bzw. über bauliche Veränderungen nach § 20 WEG:
    Fragen, die bereits in der Teilungserklärung geregelt sind, können grundsätzlich nicht durch Mehrheitsbeschluss neu geregelt werden. Insoweit bedarf es einer Änderung der bindenden Vereinbarung durch eine neue Vereinbarung aller Eigentümer. Ob eine Änderung im Beschlusswege, also durch einen „allstimmigen Beschluss“, möglich und unanfechtbar ist, oder ob eine förmliche Änderung der Teilungserklärung beim Notar notwendig ist, ist vom Einzelfall abhängig.
    Eine Ausnahme von diesem Grundsatz wurde durch die weitgehenden Neuregelungen in § 20 WEG geschaffen. Danach können in den dort genannten Fällen bauliche Veränderungen beschlossen werden:
    Es geht um Modernisierungsmaßnahmen zur Anpassung an neue technische Möglichkeiten und Bedürfnisse (Barrierefreiheit, Lademöglichkeiten für E-Fahrzeuge, Glasfasernetzanschluss usw.) und um die Gestattung baulicher Veränderung zu Gunsten und durch einzelne Wohnungseigentümer. Sehr unterschiedliche Fallgestaltungen sind von § 20 WEG erfasst, die rechtlichen Voraussetzungen (Zustimmungserfordernisse, Maß der Umgestaltung der Wohnanlage, notwendige Mehrheiten) sind ebenso vielgestaltig. Der Gesetzgeber hat versucht, die möglichen Regelungen zur Tragung der Kosten dieser Maßnahmen in § 21 WEG ebenso abgestuft zu gestalten.
Gerade die Art und Zahl möglicher materieller Beschlussfehler ist unübersehbar. Obige Aufstellung ist darum lediglich beispielhaft.

 

Diese Veröffentlichung wurde zuletzt am 16.02.2022 durchgesehen. Sie beruht auf dem Rechtsstand zu diesem Zeitpunkt. Insbesondere die Änderungen durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das zum 01.12.2020 in Kraft getreten ist, wurden berücksichgt. Der vorige Rechtsstand ist aus diesem Grunde grundsätzlich nicht mehr berücksichtigt.

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