Urteile, Blogs und Artikel zum Wohnungseigentums- und Mietrecht

 

Wohnungseigentum in Zeiten der Corona-Pandemie

Hier einige aktuelle Informationen zu Problemen der WEG in Zeiten der Coronakrise und zu den gesetzgeberischen Bemühungen, die Wohnungseigentumsgemeinschaften und den WEG-Verwalter in Zeiten der Pandemie zu unterstützen:

1. Mit Zustimmung des Bundesrates wurde das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht beschlossen. Das Gesetz ist leider eine wenig unübersichtlich ist, da es viele Rechtsbereiche betrifft.

Für das WEG-Recht finden sich die maßgelblichen Regelungen in Artikel 2, § 6, der lautet:

§ 6 Wohnungseigentümergemeinschaften

(1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes

bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.

(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.

Dieser Teil des Gesetzes ist zum 27.03.2020 in Kraft getreten und soll bis auf Weiteres bis zum 31.12.2020 fortgelten.

Diese Regelungen erscheinen übersichtlich und sind praktisch sicherlich von erheblicher Wichtigkeit.

2. Eine weitere Frage hat der Gesetzgeber leider nicht geregelt. Wie steht es mit dringenden Maßnahmen zu Reparaturen bzw. Instandsetzungen?

Denn solche Maßnahmen erfordern grundsätzlich einen Beschluss durch die Gemeinschaft in einer Eigentümerversammlung. Auf Grund der Ausgangsbeschränkungen können derzeit jeodch keine Eigentümerversammlungen erfolgen.

Das Justizministerium weist dazu in einem FAQ-Dokument darauf hin: "Das geltende Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht bereits vor, dass der Verwalter in dringenden Fällen die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümer treffen darf (§ 27 Absatz 1 Nummer 3 WEG). Ein dringender Fall liegt vor, wenn die vorherige Befassung der Eigentümer in der Eigentümerversammlung nicht möglich ist. In diesen Fällen ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer alle unaufschiebbaren Maßnahmen veranlassen, z.B. für den Fall, dass dem gemeinschaftlichen Eigentum ein Schaden droht. Insbesondere notwendige Reparaturen können auf dieser Grundlage vom Verwalter veranlasst werden. Demnach bleibt die Gemeinschaft im Hinblick auf unaufschiebbare Maßnahmen in der durch die COVID-19-Pandemie ausgelösten Situation auch dann handlungsfähig, wenn keine Eigentümerversammlung durchgeführt werden kann.“

Es wird also verweisen auf die bestehende Notgeschäftsführungsbefugnis des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG.

Dies führt sicherlich zu Zündstoff für Streitigkeiten und zu erheblichen Problemen für die Verwaltung.

Unter anderem könnte es schwierig werden, wenn einstweilige Behelfsmaßnahmen zu Gebote stehen, die zumindest auf mittlere Sicht die Gefahr bannen, aber nicht dauerhaft beseitigen. Manches spricht dafür hier im Zweifel nur solche Behelfsmaßnahmen zu ergreifen und wegen der dauerhaften Instandsetzung doch eine Beschlussfassung abzuwarten. Andererseits sind Fälle denkbar, in denen durch solche Behelfsmaßnahmen unangemessene Kosten entstehen, die vermieden werden können, wenn direkt eine reguläre Instandsetzung in die Wege geleitet wird. Solche Fragen können allenfalls im Einzelfall zufriedenstellend und hinreichend rechtssicher geklärt werden.

 

Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung

Wann ist die Anfechtung des Beschlusses aus einer Eigentümerversammlung notwendig und erfolgversprechend? Die wichtigsten Fragen zur Form und zur Frist der Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen. Zu den gesetzlichen Voraussetzungen für eine Aufhebung des Beschlusses im gerichtlichen Beschlussanfechtungsverfahren.

 

Kein Eigenbedarf mit der pauschalen Begründung, die derzeitige Wohnung sei "zu groß" 
LG Mannheim, Urteil vom 02.07.2014 – 4 S 137/13 (pdf-Datei)

Die Kündigung einer Wohnung wegen Eigenbedarfs ist nicht hinreichend präzise begründet, wenn der Vermieter in dem Kündigungsschreiben lediglich mitteilt, dass seine derzeitige Wohnung zu groß sei.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu einem anderen Urteil aus Mannheim, das auch eine Eigenbedarfskündigung betraf, geht seit Anfang 2015 durch die Presse. Dort hat der BGH nochmals bestätigt, dass eine Eigenbedarfskündigung wegen Voraussehbarkeit des Eigenbedarfs unter bestimmten Voraussetzungen ausgeschlossen ist. Entscheidend ist, dass der Vermieter den Mietvertrag abschließt, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, Eigenbedarf geltend zu machen, und dass er darauf nicht hinweist. Andererseits müssen Vermieter etwaigen Eigenbedarf nicht Jahre im Voraus planen (BGH Urteil vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14).
In einem Verfahren, das ich selbst im Jahr 2014 am Landgericht Mannheim geführt habe, hätte es ebenfalls nahegelegen auf die Voraussehbarkeit des Eigenbedarfs abzustellen. Tatsächlich wählte das Landgericht Mannheim hier einen anderen Weg, um die Klage der Gegenseite abzuweisen: Es stellte darauf ab, dass die Begründung zu der Kündigung nicht ausreichend gewesen sei. Die Begründung des Vermieters, seine derzeitige Wohnung sei zu groß, hat das Landgericht als nicht hinreichend präzise angesehen. Die Bezeichnung als „zu groß“ sei eine wertende Beschreibung und für den Mieter nicht nachprüfbar. Darauf hat das Landgericht hier sein Urteil gestützt.


Kündigung und Kündigungsfristen bei Mietwohnungen - Geltung der neuen Kündigungsfristen für Altverträge

Welche Kündigungsfrist gilt bei Ihrem Mietvertrag? Wann gelten die Kündigungsfristen des neuen Mietrechts auch für Altverträge?  Was ist bei Auspruch der Kündigung zu beachten?


Gegenseitiger Kündigungsverzicht
und Zeitmietvertrag

Zur Vereinbarung eines Kündigungsverzicht im Mietvertrag: Inwieweit ist dies zulässig und bindend? Zu der eingeschränkten Zulässigkeit von Zeitmietverträgen nach neuem Mietrecht: Inwieweit kann ein Kündigungsverzicht einen Zeitmietvertrag ersetzen?

 

Mannheim, den 31.03.2020 - Fachanwalt für das Miet- und Wohnungseigentum Paul Wegener

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